Luật thuê nhà cơ bản bạn cần nắm để đảm bảo quyền lợi của mình

→ Luật thuê nhà cơ bản bạn cần nắm để đảm bảo quyền lợi của mình

Có thể nói, đa số sinh viên và người lao động tỉnh hiện nay tại các thành phố lớn đều thuê nhà trọ, phòng trọ để sinh sống. Bởi với thị trường nhà đất đắt đỏ thì việc mua cho mình một căn nhà riêng là điều không hề dễ.

Song song với Hợp đồng thuê nhà, thì để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn cần nắm rõ những quy định của pháp luật về thuê nhà. Trong trường hợp bất kỳ bên nào vi phạm, bạn cũng sẽ có căn cứ để giải quyết, tránh bị thiệt hại.  Hãy cùng Saigon Express tìm hiểu về luật thuê nhà ở mới nhất hiện nay trong bài viết dưới đây!

1. KHÁI QUÁT VỀ LUẬT NHÀ Ở

Luật nhà ở là một văn bản có tính pháp lý về nhà ở bao gồm những quy tắc, quy ước, điều lệ mà người sử dụng, người mua, người bán, người cho thuê nhà phải biết để thực hiện đúng với các điều đã nêu ra. Luật nhà ở chỉ áp dụng cho những việc liên quan đến nhà ở, không phải dùng trong các lĩnh vực khác.

Luật nhà ở được ra đời vào năm 2004 và được sửa đổi, bổ sung qua nhiều lần. Hiện nay bao gồm 13 chương tương ứng với 183 điều được quy định sau đây:

• Những quy định chung bao gồm:

- Quy định về phạm vi điều chỉnh; Đối tượng áp dụng.

- Giải thích từ ngữ.

- Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở.

• Sở hữu nhà ở:

- Các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở.

- Công nhận quyền sở hữu nhà ở.

- Quyền của chủ sở hữu và người sở hữu nhà ở.

- Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở.

- Thời điểm chuyển quyền sở hữu.

• Phát triển nhà ở:

- Quy định về phát triển nhà ở.

- Phát triển ở thương mại theo dự án.

- Phát triển nhà ở công vụ.

- Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư.

- Phát triển nhà ở hộ gia đình, cá nhân.

• Chính sách về nhà ở xã hội:

- Những quy định chung.

 - Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán.

 - Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo , sửa chữa để ở.

• Tài chính cho phát triển nhà ở: Bao gồm

- Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở.

- Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở.

- Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại.

- Vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

- Vốn cho phát triển nhà ở công vụ.

- Vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư.

- Vốn cho phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

- Vay vốn ưu đãi thông qua ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội.

• Quản lý, sử dụng nhà ở: 

- Quy định chung về quản lý, sử dụng nhà ở.

- Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở.

- Phá dỡ nhà ở.

• Quản lý, sử dụng nhà chung cư:

- Quản lý, sử dụng, bảo trì nhà chung cư.

- Phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Giao dịch về nhà ở: 

• Những quy định về các giao dịch về nhà ở.

- Mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

- Cho thuê nhà ở.

- Thuê mua nhà ở xã hội.

- Tặng cho nhà ở.

- Đổi nhà ở.

- Thừa kế nhà ở

- Thế chấp nhà ở.

- Góp vốn bằng nhà ở.

- Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.

- Uỷ quyền quản lý nhà ở.

• Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài:

- Các đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân.

- Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

- Nhiệm vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

• Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở: Bao gồm các quy định về 

- Hệ thống thông tin về nhà ở.

- Cơ sở dữ liệu về nhà ở.

- Thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở.

- Quản lý, khai thác thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở.

• Quản lý nhà nước về nhà ở bao gồm các quy định sau đây:

- Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở.

- Xây dựng chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

- Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

- Hồ sơ đề nghị chấp nhận chủ trương đầu tư dự án xây nhà ở. 

- Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.

- Đào tạo, bồi thường kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở.

- Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở.

- Trách nhiệm của bộ xây dựng.

- Thanh tra nhà ở.

• Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở bao gồm:

- Giải quyết tranh chấp về nhà ở

- Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở

• Điều khoản thi hành gồm có những quy định sau:

- Hiệu lực thi hành.

- Điều khoản chuyển tiếp.

- Quy định chi tiết.

Luật nhà ở đầy đủ bao gồm tổng quát tất cả các thông tin liên quan nên sẽ rất dài. Để tìm hiểu chi tiết về từng điều khoản trong văn bản luật này, bạn vui lòng tham khảo Luật nhà ở năm 2014. 

Có thể bạn quan tâm:

 6 mẫu hợp đồng thuê nhà và 14 lưu ý khi ký kết hợp đồng thuê nhà

9 kinh nghiệm tìm thuê nhà trọ bạn nhất định phải lưu ý

2. CHI TIẾT LUẬT CHO THUÊ NHÀ Ở

Luật cho thuê nhà ở là một phần nằm trong luật nhà ở, là cơ sở pháp lý quy định về nhà ở cho thuê để các tổ chức, tập thể, cá nhân phải tuân theo đúng quy định.

Luật cho thuê nhà thuộc chương 8 của bộ luật nhà ở nằm trong mục 3 giao dịch về nhà ở  bao gồm từ điều 129 đến điều 133 của luật nhà ở 2014. Luật cho thuê nhà giúp cho người thuê và người thuê nhà bảo đảm được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện giao dịch thuê nhà. Sau đây là các các điều khoản cụ thể:

Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; hoặc thực hiện theo quy định nhà nước về giá thuê nhà ở (nếu có).

2. Trong thời gian cho thuê nhà, bên cho thuê có thể cải tạo lại nhà ở và điều chỉnh lại giá cho thuê nhà nếu bên thuê đồng ý. Hai bên sẽ thỏa thuận về giá thuê nhà mới . Trong trường hợp không đặt được thỏa thuận thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và có trách nhiệm bồi thường lại cho bên thuê theo đúng quy định pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

​Lưu ý: Vấn đề giá thuê nhà là tự do thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê. Nhưng hiện nay thường xảy ra tình trạng chủ nhà cách vài tháng hoặc sau mỗi năm lại tăng giá tiền thuê lên mà không có bất kỳ nguyên tắc nào. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của người thuê trọ, bạn có thể yêu cầu bổ sung vào hợp đồng thuê nhà điều khoản giới hạn mức tăng tiền phòng trọ. Ví dụ: "Mức tăng mỗi năm không quá 5%", Hoặc "giá phòng trọ giữ nguyên không tăng trong 2 năm đầu tiên, sau đó mỗi năm tăng không quá ABC%",...

Điều 130: Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

2. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở.

Điều 131: Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật nhà ở (Quy định về thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước).

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở sẽ được thực hiện: 

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thì sau 90 ngày kể từ khi bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết, hợp đồng sẽ chấm dứt. 

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.

c) Nhà ở cho thuê không còn.

d) Trường hợp bên thuê nhà ở chết hoặc Tòa án tuyên bố mất tích. Với điều kiện khi chết, mất tích không còn ai đang còn chung sống.

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ. Hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Lúc này, bên cho thuê phải có thông báo cho bên thuê biết trước 30 ngày (bằng văn bản) về việc chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp mà 2 bên có các thỏa thuận khác.

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 phía dưới

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở 

1. Trong thời gian hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng hay thu hồi nhà ở đang cho thuê (trừ các trường hợp nêu tại khoản 2 Điều này).

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng điều kiện, không đúng đối tượng theo quy định của Luật nhà ở.

b) Bên thuê không thanh toán tiền nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở cho thuê mà không xin phép hay thông báo. Tuy nhiên người thuê nhà vẫn có thể trang trí nơi ở trong giới hạn cho phép. Tham khảo thêm những cách trang trí nhà ở vừa đẹp vừa tinh tế, lại không vi phạm luật nhà ở.

đ) Bên thuê cho mượn, chuyển đổi hoặc tự ý cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không được bên cho thuê đồng ý.

e) Bên thuê làm mất vệ sinh, mất trật tự làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh dù đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

1. Không sửa chữa dù nhà ở hư hỏng nặng và đã được bên cho thuê thông báo;

2. Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước;

3. Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Và nếu gây thiệt hại do vi phạm quy định tại khoản này phải có trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.

*** Lưu ý: Giải quyết tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo điều 328, luật Dân sự 2015, thì đặt cọc là việc bên thuê giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc hoặc tài sản đặt cọc khác nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng trong một khoản thời gian nhất định.

Theo đó, nếu hợp đồng thuê nhà hết hạn và người thuê không có nhu cầu tiếp tục gia hạn, thì sẽ nhận lại khoản tiền cọc này hoặc được cấn trừ.

Trường hợp người thuê nhà chấm dứt hợp đồng trước hạn mà nguyên nhân xuất phát từ các nội dung ở điều 132 Luật nhà ở nêu trên, và đã thông báo trước 30 ngày theo quy định. Thì bên thuê được phép nhận lại tiền cọc của mình từ bên cho thuê. 

Còn nếu hai bên đã ký hợp đồng thuê nhà dài hạn nhiều năm, vì lý do nào đó chấm dứt hợp đồng trước hạn thì xem như đã vi phạm hợp đồng. Lúc này nếu bên đơn phương chấm dứt hợp đồng là người thuê nhà thì sẽ bị mất cọc. Nếu là người cho thuê nhà thì phải hoàn trả cọc và đền bù thêm cho người thuê một khoản tiền tương đương tiền cọc. Vấn đề này cũng có thể thay đổi tùy thuộc vào thỏa thuận thuê nhà của hai bên ngay từ đầu.

Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó (trừ trường hợp hai bên có các thỏa thuận khác).

Nếu chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Và trường hợp này người đang thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác)

3. Khi thời hạn thuê nhà ở vẫn còn mà bên thuê nhà ở chết thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng (trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác).

3. LUẬT VỀ GIÁ ĐIỆN NƯỚC KHI THUÊ NHÀ Ở

3.1. Quy định về tiền điện

Trước đây, giá điện tại các nhà trọ cho thuê thường vô chừng và tùy thuộc vào thỏa thuận giữa chủ nhà với người đi thuê. Và thông thường giá điện thường cao hơn giá quy định cơ bản của nhà nước. Nhiều trường hợp chủ nhà tăng giá cao gây thiệt thòi cho người lao động đi thuê nhà ở.

Chính vì thế, để đảo bảo quyền lợi của người thuê nhà,  thông tư 25/2018/TT-BCT và Quyết định 4495/QĐ-BCT đã ra quy định cụ thể như sau:

Đối với người thuê nhà hoặc thuê trọ trên 12 tháng, có đăng ký tạm trú, giá điện sẽ chia bậc thang 6 mức là 1.549 đồng/kwh (từ 0-50kwh), 1.600 đồng/kwh (từ 51-100kwh), 1.858 đồng/kwh (từ 101 -200kwh), 2.340 đồng/kwh (từ 201-300kwh), 2,615 đồng/kwh (từ 301-400kwh), 2.701 đồng/ kwh (từ 401kwh trở lên).

Còn với những ai thuê trọ dưới 12 tháng hay chưa kê khai đủ số lượng người dùng thì giá bán lẻ điện sẽ tính trung bình là là mức thứ 3: 1.858 đồng/kwh (chưa thuế GTGT)

Vậy nên khi thuê nhà, bạn cứ căn cứ vào đây để tính tiền điện cho hộ gia đình của mình. Nếu chủ nhà tính cao hơn quy định, hoặc tăng giá không có lý do, họ có khả năng bị phạt nặng đến 10.000.000 đồng.

3.2.  Quy định về tiền nước

Mỗi địa phương sẽ có cách tính tiền nước khác nhau. Dưới đây là quy định giá nước tại Hà Nội và TP.HCM:

- Cách tính giá nước ở TPHCM

Quyết định 103/2009/QĐ-UBND quy định, những người thuê nhà có thời hạn từ 12 tháng trở lên, thì mức giá nước sạch sinh hoạt sẽ là:

• 5.300 đồng/m3 (nếu mỗi người dùng nhỏ hơn hoặc bằng 4m3/tháng) 

• 10.200 đồng/m3 (nếu mỗi người sử dụng từ trên 4m3 đến 6m3/tháng)

• 1111.400 đồng/m3 (nếu mỗi người dùng hơn 6m3/tháng) 

- Cách tính giá nước ở Hà Nội

Với hợp đồng thuê nhà từ 12 tháng trở lên, người thuê nhà tại Hà Nội sẽ trả tiền nước theo Quyết định 38/2013/QĐ-UBND (cứ 04 người được tính là một hộ)

• 5.973 đồng/m3 (với 10 m3 đầu tiên) 

• 7.052 đồng/m3 (Từ trên 10m3 đến 20m3) 

• 8.669 đồng/m3 (Từ trên 20m3 đến 30m3) 

• 15.929 đồng/m3 (Trên 30m3)

Thật tuyệt vời nếu bạn đã nắm rõ các thông tin về luật thuê nhà ở mới nhất. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bạn có thể tự tin dựa vào những hiểu biết của mình để bảo vệ quyền lợi của người thuê trọ.

Ngoài ra bạn có thể tham khảo các dịch vụ chuyển nhà trọn gói của chúng tôi nếu bạn đang có ý định thuê nhà trọ mới, hoặc chuẩn bị chuyển nơi ở.